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: ÍNDICE : “Propriedade Imóvel: aquisição e perda”

Alessandra Nóbrega Leite de A. Lima - estudante
alenobregaleite@hotmail.com
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Data: 23/11/2006

“Propriedade Imóvel: aquisição e perda”

“Propriedade Imóvel: aquisição e perda”

1. INTRODUÇÃO.

· NOÇÃO DE PATRIMÔNIO — É o conjunto de direitos reais e obrigacionais, ativos e passivos em que pode-se afirmar que somente as pessoas naturais ou jurídicas podem possuir patrimônio por menores que sejam suas posses materiais, que perdura por toda a existência, sendo uno e indivisível.

2. LIMITES DA PROPRIEDADE DO SOLO — Art. 1229. Atualmente os fundamentos romanos estão ultrapassados e o solo limita-se as necessidades de utilização do proprietário. O limite é dado pelo justo interesse do proprietário.

· EXTENSÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE — A extensão deve ser visualizada sob o aspecto real que compete ao titular desse direito, sendo que esse poder recai sobre coisas determinadas: móveis e imóveis. Quando recai sobre imóveis, a extensão pode não ser estabelecida tão seguramente. Pode ir ao espaço aéreo ou ao subsolo. Há que se determinar a extensão: espaço aéreo, subsolo e partes integrantes, a saber:

· 1o EXTENSÃO VERTICAL — O poder do proprietário de um bem de raiz deve-se estender para cima e para baixo, a determinada altura e profundidade. Ex: Edificar um prédio.

· 2o ESPAÇO AÉREO — O direito do proprietário sobre o espaço aéreo limita-se a satisfação das necessidades práticas da propriedade. Prevalecendo a utilidade do exercício. Ex: Passagem de fios condutores de energia, que independem da anuência do proprietário.

· 3o SUBSOLO — O direito ao subsolo estende-se ao exercício útil, assim como o espaço aéreo. As riquezas existentes no subsolo pertencem a economia nacional. Se existentes, tais riquezas são considerados res nullius, coisas pertencentes ao domínio estrito do Estado, cuja exploração se dará sob concessão. (GOMES, p. 117)

3. SUJEITOS — Pessoas naturais, jurídicas de Direito Público e Privado. A capacidade para ser sujeito do direito de propriedade não se confunde com a capacidade para aquisição. A aquisição pressupõe um título e requer capacidade de fato.

4. DA DESCOBERTA (CC, ARTS. 1233/1237):

· Noção: descoberta é o “Achado” de bem que pertence a outrem.

· Obrigação de restituição: CC - Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor. Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.

· Recompensa:

Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.

Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos.

· Responsabilidade do descobridor: CC - Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo.

· Procedimento: CC - Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar.

· Prazo: CC - Art. 1.237. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido. Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de quem a achou.

5. DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

No Direito Romano o critério divisório obedecia a ordem de importância da época, de uma sociedade eminentemente agrícola, onde as “res mancipi” os chamados fundos itálicos, que compreendiam o solo romano e da península itálica; as servidões prediais sobre os fundos itálicos, os escravos e os animais de carga e de trabalho, demandavam forma solene e cercada de garantias para sua transferência. Por outro lado, as “res nec mancipi”, compreendiam: o dinheiro; os metais preciosos; móveis; e demais animais domáveis, que transmitiam-se pela simples tradição.

Essa divisão foi suprimida pelo código justiniano, entretanto, permanece entre nós até hoje, a divisão entre bens móveis e imóveis, herança do período pós-clássico, que vem do sistema romano-germânico, passando pela Idade Média, onde a propriedade era sinônimo de poder e soberania, que insere-se nas condições atuais, tendo em vista que é no imóvel que se encontra o substrato da riqueza. Nosso ordenamento claramente atribui maior proteção aos bens imóveis.

· SISTEMAS DE AQUISIÇÃO — No ordenamento jurídico vigente, o contrato é o instrumento para aquisição de coisas, mas que por si só não transfere a propriedade. Eis porque o domínio transfere-se pela tradição nos bens móveis e pela transcrição do título aquisitivo para os imóveis, seguindo-se a tradição romana.

o O ordenamento pátrio segue o modelo alemão, afastando-se do modelo francês, que defende o simples pacto como transferência da propriedade. O código Alemão de 1896 instituiu a transferência fundada em registro imobiliário, mediante exame prévio do título de transferência da coisa, que exige cadastro rigoroso e confiável dos imóveis, traduzindo-se em negócio jurídico de caráter abstrato e desvinculado do negócio anterior, não importando se era compra e venda, doação, permuta ou outro, estabelecendo-se assim, presunção absoluta de propriedade, cuja transcrição é sua prova plena.

o CC - Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

o Nosso legislador adotou o sistema, frente a estrutura deficiente do país, onde com o contrato existe apenas obrigação, direito pessoal, que decorre dos arts. 1.238 ss, sendo a presunção “júris tantum” e não “jure et jure”, a “transferência é título hábil à transmissão da propriedade” e enquanto o registro não for anulado, tem eficácia a presunção, art. 859 CC.

6. DOS MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

1o - ORIGINÁRIO — O modo de aquisição a título originário ocorre quando a coisa encontra-se desvinculada de qualquer relação com o titular anterior e sem que haja relevância com o antecessor. De forma restritiva considera-se a ocupação de coisas: Ex: animais silvestres.

O caso típico de modo originário de aquisição de propriedade é a usucapião, o usucapiente não recebe a coisa do usucapido. Seu direito de aquisição não decorre do antigo proprietário, mas do direito resultante da sentença. Sendo que na aquisição originária, não se transmitem os vícios da propriedade. Outro exemplo de aquisição originária é a acessão.

* Não transmite vícios, e também torna desnecessária a comprovação de legitimidade do proprietário anterior.

2o - DERIVADO — Quando ocorre a transmissão de um proprietário a outro, por ato inter vivos ou causa mortis. A coisa chega ao adquirente com as mesmas características anteriores, não se extingue o ônus, Ex: Servidão, hipoteca, compra e venda e doação.

* Transmite vícios, e é necessária a comprovação de legitimidade do proprietário anterior.

3o SINGULAR — Tem por objeto um bem individualizado. O legatário pode receber a título singular um bem determinado na herança. Ex: uma casa, um veículo.

4o - UNIVERSAL — O corre quando a universalidade do patrimônio é transmitida no caso do sucessor universal, que assume todos os direitos e obrigações do transmitante. Ex. Herança.

7. DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Com base no art. nº 1.245 do Cód. Civil, os modos de aquisição são:

a. TRANSCRIÇÃO (Aquisição pelo registro do título) — É considerada como a primeira hipótese de aquisição da propriedade, dada a importância dos bens de raiz, procurou o legislador atribuir importância capital à circulação dos bens imóveis, com considerável grau de segurança, mediante a tradição solene atreves do Cartório de Registro de Imóveis, em vista da publicidade que o fato requer .

· São passíveis de registro os seguintes negócios jurídicos: compra e venda, troca, dação em pagamento, e doação.

· Necessidade do registro: CC, Art. 1245:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

“Antes do registro só há mero direito pessoal (RT, 184:73)”

· Presunção juris tatum do registro:

CC - ART. 1245, § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

CC - Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

· Efeitos:

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

· Características:

o Publicidade;

o Legalidade (L 6.015/73);

o Força probante;

o Continuidade;

o Obrigatoriedade;

o Retificação.

b. ACESSÃO — São acréscimos que a coisa sofre no seu valor ou no volume em razão de elemento externo. “Modo originário de adquirir segundo o qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem”. Ex: Benfeitoria, avulsão, a aluvião, e a mudança do curso de rio.

b.1. Fundamento:

· O acessório segue o principal (acessorium sequitur principale).

b. 2. Modalidades:

- Quanto à Natureza do bem acedido :

· De imóvel a imóvel (Ex. Aluvião, avulsão, formação de ilhas em rio);

· De móvel a imóvel (Ex. Plantações e construções);

· De móvel a móvel (Ex. Comistão, a confusão, a adjunção, e a especificação).

- Quanto à causa:

· Natural: a incorporação é fato natural (Ex. Aluvião, avulsão, formação de ilhas em rio);

· Artificial ou industrial: a incorporação é ato humano (Ex. Plantações e construções);

b.3. Espécies:

· CC - Art. 1.248. A acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por aluvião; III - por avulsão; IV - por abandono de álveo; V - por plantações ou construções.

· POR FORMAÇÃO DE ILHAS - A formação de ilha é considerada acréscimo aos terrenos ribeirinhos, para dividi-los fraciona-se a ilha dividindo o rio pelo álveo em duas partes, art. 1.249 CC.

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

· ACESSÃO POR FORMAÇÀO DE ALUVIÃO — é o acréscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em aquisição para o proprietário do imóvel.

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

· ACESSÃO POR FORÇA AVULSÃO — é desmembramento súbito por força da corrente de água, que desfigura o imóvel tornando-o total ou parcialmente impróprio para o uso. Neste caso o dono poderá reclamar indenização, no prazo decadencial de um ano, não havendo a possibilidade de remoção, art. 1.251 CC.

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.

· ACESSÃO POR ABANDONO DE ÁLVEO— vale dizer, apropriar-se do leito de um rio, que pertencerá aos proprietários ribeirinhos. Se o rio retornar ao leito antigo, recompor-se-á a situação anterior, art. 1.252 cc.

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

· ACESSÃO POR CONSTRUÇÕES E PLANTAÇÕES — são decorrentes de conduta humana e podem ser móvel e imóvel. Se imóvel próprio é considerada benfeitoria, se imóvel alheio é considerada mera acessão ou coisa, Ex: plantação, semeadura. Art. 1.253.

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

c. USUCAPIÃO — Vernáculo de origem latina, usucapião, vem do usucapio latino, de usucapere (usucapir), seu significado é aquisição da propriedade pelo uso, pela prescrição . A professora Maria Helena Diniz ensina que “o usucapião é um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais”, como por exemplo o usufruto, uso, habitação, e servidões prediais. Warnkcenig , ensina que o:

“usucapião como sendo o acrescentamento do domínio pela continuação da posse dentro do tempo definido pela lei. Foi introduzido em favor do bem público, paraque os domínios de umas certas cousas não fossem por muito tempo e quasi sempre incertos.”

É modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, seu principal elemento, por determinado lapso de tempo. Constitui direito à parte e independente de qualquer relação jurídica com o anterior proprietário. Fundamenta-se no propósito de consolidação da propriedade, estimulando a paz social e diminui para o proprietário o ônus da prova de domínio. É modo de premiar a quem produz a terra, na opinião de Silvio Rodrigues . Ocupando-a e pondo-a a produzir.

c.1 USUCAPIÃO ORDINÁRIO — é aquela que se confere em dez anos, mediante prova de posse mansa e pacífica acompanhada de justo título e boa-fé, art. 1.242 CC.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

· JUSTO TÍTULO — não é necessariamente documento perfeito e sim hábil para transcrição, vale dizer: titulus ou justa causa que denote a razão pela qual alguém recebeu a coisa do precedente possuidor, ou ainda: é o fato gerador da posse, que será examinado como a justa causa da posse do usucapiente. Em regra, é justo título todo ato ou negócio jurídico que em tese passa transferir a propriedade, tanto assim, a aparência de propriedade na transmissão pode constituir justo título, que está intimamente ligado à boa-fé. Art. 490 dispõe: o possuidor com justo título tem presunção de boa-fé.

C.2 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – é aquele que se adquire em quinze anos mediante prova de posse mansa e pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, art. 1.238 CC.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

c.3. USUCAPIÃO ESPECIAL, CONSTITUCIONAL OU PRO LABORE — requer sentença de reconhecimento, que levada ao Registro de Imóveis, é título de reconhecimento para tal. , art. 183 e 191 da Const. Federal de 1988.

RURAL – Pro Labore ou especial rural - art. 191 da CF/88, 5 anos de ocupação sem oposição de imóvel rural, não superior a 50 hectares, desde que a torne produtiva com seu trabalho, e nela resida sem que seja proprietário de outro imóvel;

URBANO – Especial Urbano - art. 183 da CF/88, 5 anos de ocupação sem oposição de imóvel urbano de até 250 m2 utilizando para fins de moradia sem que seja proprietário de outro imóvel.

O Estatuto da Cidade na esteira do desejo de uma melhor solução para o problema da regularização fundiária, em seu art. 9º, disciplina o usucapião especial de imóvel urbano, com a seguinte redação, in verbis:

“Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.”

A primeira vista, é de observar que a redação deste dispositivo legal é bem semelhante a do art. 183 da CF/88, abaixo in verbis:

“Art. 183 - Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

O art. 9º do Estatuto da Cidade, trás duas novidades. A primeira, diz respeito ao objeto do usucapião que pode ser operado sobre “área ou edificação urbana”, já que no art. 183 da CF/88 a redação se referia apenas a “área urbana”. O intuito do legislador foi eliminar qualquer dúvida quanto a possibilidade das edificações ocupadas serem objeto de usucapião. Em muitas ações os patronos do proprietário da edificação se utilizavam de uma interpretação restritiva da “área urbana” de modo a excluir as edificações, o que agora se torna inviável. A Segunda modificação está inserida no último parágrafo do art. 9º ao reconhecer que “o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.” Assim, o direito de usucapião inquestionavelmente passa a ser transmitido por sucessão.

Se estas novidades já se apresentavam benéfica a justiça social de nosso país, a grande inovação ainda estaria no artigo seguinte (Art. 10) com o disciplinamento do Usucapião especial urbano coletivo.

c.4. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO COLETIVO –

Vejamos a redação do artigo 10 do Estatuto da Cidade:

“Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentas e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por, este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes”.

· Conceito:

Podemos, portanto, conceituar o usucapião especial urbano coletivo como o instrumento jurídico da política urbana para regularização fundiária de áreas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, que dispõe uma coletividade de cidadãos de baixa renda, desde que o façam para sua própria moradia. Aqui o limite de duzentos e cinqüenta metros quadrados a ser usucapido de máximo, passa ser o mínimo sob o prisma coletivo. Pois caso contrário, não se justificaria o usucapião coletivo, já que a hipótese seria abarcada pela modalidade do art. 9º já referido.

· Requisitos:

São os seguintes requisitos para o pleito do usucapião especial urbano coletivo:

· Área Urbana com mais de 250 m2: O imóvel objeto do usucapião coletivo deverá estar situado na área urbana do Município e ocupar mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados de área. Não estando em área definida como urbana, deverá se respeitar as normas do usucapião especial rural (art. 191 da CF/88); Caso se trate de área de até duzentos e cinqüenta metros quadrados incidirá as normas referentes ao usucapião especial urbano não coletivo (art. 9º da lei 10.257/01), o que se justifica já que, em uma área menor, há maior facilidade em se determinar cada ocupante;

· Ocupadas por população de baixa renda: é alarmante a carência da população brasileira. Áreas de ocupações se espalharam por todo o país, as quais foram batizadas de “invasões”. Alguns chamam este fenômeno de processo de favelização dos centros urbanos brasileiros. Neste processo, além de terras privadas, até as áreas públicas foram ocupadas, mesmo com sua “imunidade constitucional”. De qualquer forma, a lei não deixa bem claro o que vem a ser população de baixa renda. Daí entendermos a necessidade de uma observação socio-econômica do usucapiente dando a população de baixa renda uma interpretação ampla;

· Fim de moradia: trata-se do direito fundamental de moradia, ao abrigo seguro, um lar, que possa chamar de “seu”, não só de fato como já o fazem as milhares de famílias, mas de direito como fazem jus;

· Ocupação por 05 anos: este prazo é o mesmo do art. 183 da CF/88, nos é oportuno afirmar que mesmo aqueles que ocupam o imóvel a tempo inferior, possuem a seu favor o dispositivo do Art. 10, §1º da Lei nº 10.257/01, que considera para fins de cálculo do tempo de ocupação, a permanência do antecessor contínuo. Assim, aproveita-se o tempo do ocupante antecessor para os cálculos de tempo de ocupação;

· Ausência de oposição: não pode haver qualquer oposição efetivada pelo Requerido, o que caracteriza, a posse pacífica. Aqui, enquadra-se a máxima jurídica: dormientbus non succurrit jus. Pedro Nunes alertava que o usucapião “se apóia principalmente na negligência ou prolongada inércia do seu proprietário com o non usus dela”;

· Composse: é exigida a posse em comum. No Art. 488 do Código Civil temos que “Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, ou estiverem no gozo do mesmo direito, poderá cada uma exercer sobre o objeto comum atos possessórios contanto que não excluam os dos outros compossuidores”. Dalmo Dallari há uma década já defendia a possibilidade do usucapião coletivo, uma vez presente a composse. O trecho seguinte, de sua autoria, em comento ao artigo 183 da CF/88:“A expressão ‘aquele que possuir’ não implica ‘possuir sozinho’. Quem possuir em comum, o compossuidor, pode ser referido como ‘aquele que possuir’ (...) No caso do artigo 183 da Constituição pode-se afirmar, com absoluta segurança, que o constituinte sabia que a posse urbana para moradia é sempre coletiva, sendo extremamente raras as exceções. (...) Assim, portanto, sem qualquer sombra de dúvida, o artigo 183 da Constituição brasileira permite que se use o caminho tradicional do usucapião para, tendo por base a posse comum, se obter o usucapião coletivo”.

· Possuidores não proprietários de outro imóvel urbano ou rural: este é o requisito guia para se constatar a baixa renda. No mundo contemporâneo, as dificuldades financeiras da população têm tornado uma verdadeira missão a aquisição da casa própria. A locação é uma opção cada vez menos optativa, e mais obrigatória.

D. AQUISIÇÃO PELO DIREITO HEREDITÁRIO — Pressupõe fato morte, art. 1.784 cc., transmitindo-se posse e propriedade, mantidas com a mesma natureza e características, tal como exercidas pelo falecido, onde a aceitação geralmente ocorre de forma tática, devendo a renúncia expressa constar de documento oficial, art. 1.581 cc.

8. DA PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL

A propriedade imóvel é como vimos, a princípio, um direito perpétuo na pessoa de seu titular ou de seus sucessores. Isso valerá, até que seja afastado legalmente, por algum motivo de seu patrimônio, art. 1.275.

De resto, ele só perderá a propriedade por vontade própria. A exceção a essa regra, apresenta-se quando a lei determinar a sua extinção, que pode ocorrer no caso de perda ou de desapropriação da coisa, somar ainda, a usucapião e a acessão por considerar-se outras causas. “A alienação, a renúncia e a desapropriação dependem da transcrição no Registro de Imóveis”.

· ALIENAÇÃO — É contrato oneroso bilateral, mediante a transferência da coisa.

· RENÚNCIA — É ato unilateral. Não requer registro, salvo na herança que implica em abandono ou desistência que resulta em extinção de direitos, art. 1.804/1.808 CC.

· ABANDONO — É ato voluntário, sem qualquer formalidade. O arrependimento é elemento básico do abandono, art. 1.223 CC.

· PERECIMENTO DO IMÓVEL — É a extinção do direito de propriedade, pela perda da coisa que lhe servia de objeto.

· DESAPROPRIAÇÃO — É ato involuntário de perda da propriedade privada, por intervenção do império, facultado à União, Estados, Municípios e o Distrito Federal, bem como de cessionários aos serviços públicos, no interesse social ou utilidade pública, art. 184 e 185 CF 1988.

o Fundamentos – É ato unilateral, do Poder Público fundado em lei, mediante justa indenização, art. 5º XXIV CF.

o Pressupostos – Utilidade pública e interesse social.

o Objeto – Todos os bens móveis e imóveis. Ex: Aviões, ações das S.A., títulos de crédito em geral, desapropriação parcial, Ex: servidão – oleodutos, eletrificação, etc.

o Retrocessão – É a possibilidade de reaver o imóvel expropriado pelo mesmo preço, caso não tenha sido utilizado no fim desejado, art. 519 CC.

Currículo do articulista:

estrudante do 10 período de direito

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