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: ÍNDICE : Direito de Vizinhança

Denise Carneiro Tavares - Bacharelanda em Direito
denise_ctavares@hotmail.com

Data: 29/05/2010

Direito de Vizinhança

INTRODUÇÃO

Os direitos de vizinhança são aqueles que, privilegiando a sociedade, impõem restrições aos direitos de propriedade devido ao interesse privado, ou seja, impedem que ato praticado pelo possuidor de imóvel exerça seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ou incômodo ao seu morador.

Tais direitos têm seu fundamento no Princípio da Supremacia, que determina a prevalência do interesse geral sobre o interesse individual, impedindo assim, que o possuidor de um determinado bem faça o que bem entender desse. Além do mais, todo bem deve alcançar seu valor social, ou seja, ser de alguma forma, útil à sociedade e nunca ser utilizado de forma a causar prejuízo aos vizinhos.

Uso anormal da propriedade

A intenção do legislador aqui é coibir os abusos no uso da propriedade que implique em prejuízo à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos. A doutrina, por sua vez, tem difundido os parâmetros para que se reconheça o uso anormal de uma propriedade. São eles: a pré-ocupação, a natureza da utilização, a locação do prédio, as normas relativas às edificações e os limites de tolerância dos moradores vizinhos.

Pelo critério da pré-ocupação, entende-se que aquele que chegou antes, não sendo ele o causador do prejuízo, tem direito sobre o que chegou depois, tendo por objetivo manter a ordem e as condições de moradia estabelecidas. É dever do que chega a uma localidade, conhecer seus costumes e respeitá-los.

Quanto à natureza da utilização, a jurisprudência tem entendido ser fundamental esclarecer para qual fim foi designado o bem ou propriedade que está gerando o possível prejuízo aos vizinhos, como por exemplo, nos casos em que casas são transformadas em clubes, apartamentos em escritórios ou mesmo praças em depósitos de lixo. Cita-se a RT, 708:159:

“A utilização indevida de apartamento em edifício estritamente residencial, como escritório de empresa ou mesmo de atividade profissional por perjurar pelo locatário, importa em uso nocivo da propriedade por perjurar a segurança e, sobretudo, o sossego de moradores dos demais apartamentos”.(¹)

É considerada a localização do prédio, por exemplo, quando casas noturnas causam transtorno á vizinhança pela falta de isolamento acústico e excesso de ruído. Mesmo tendo autorização para funcionar através de um alvará de funcionamento, isso não significa que essa poderá causar prejuízo ao sossego da vizinhança.

Há que se referir aqui também a questão relativa à “ruína do prédio vizinho” prevista no artigo 1.280 do Código Civil, que garante ao proprietário ou possuidor de imóvel vizinho a delimitação ou reparação deste, caso ele ameace ruir, bem como caução por dano iminente, advindo de possível desmoronamento. Tal caução exige-se por meio de “ação de dano infecto”, mas se o dano já ocorreu, o ressarcimento será feito por meio de “ação indenizatória”. Se a obra ainda está em construção e o prejuízo existe, a ação será a de “numeração de obra nova”.

Contudo, há incômodos que precisam ser tolerados, por se considerar que estes estejam “dentro do limite do dever de tolerância”. Temos como bom exemplo os incômodos provenientes de estabelecimentos de ensino tais como o barulho, o aumento de tráfego de veículos e até mesmo a quantidade de pessoas nas ruas em determinados horários. Mesmo diante de tudo isso, tal funcionamento é considerada regular, e imperiosa sua permanência no local, dada sua importância social em contradição às queixas dos vizinhos que podem até ser indenizados ou podem exigir a redução desta interferência, desde que possível, conforme declara o Código Civil em seu artigo 1.279, em concordância com o 1.277 que garante ao proprietário ou possuidor de um prédio o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, o sossego e à saúde dos que o habitam, decorrentes da utilização da propriedade vizinha considerando a finalidade de sua utilização, a localização do prédio e o grau de tolerância.

Árvores limítrofes

O Código Civil, disciplinando sobre direito de vizinhança, trata das “árvores limítrofes” em seus artigos 1.282 a 1.284, considerando serem estas as árvores que se localizam na linha divisória dos vizinhos ou próximo desta. Não estando, pertence ao dono do terreno que a contiver.

Em primeiro lugar, se a árvore estiver exatamente na linha divisória, seus frutos e troncos pertencem aos dois proprietários. Se for arrancada deve ser repartida entre eles, não podendo um deles arrancá-la sem o consentimento do outro.

Quanto aos frutos que caírem, pertencem ao solo onde tombarem (CC, art. 1.284) em uma exceção ao princípio de que o acessório segue o principal. Isso evita as disputas pelos frutos, podendo o dono da árvore apanhá-los antes de tombarem. Essa regra vale para propriedades particulares, pois sendo uma delas públicas, qualquer um poderá se apoderar dos frutos.

O artigo 1.283 garante o direito àquele que não é o dono da árvore de cortar suas raízes e ramos até o limite vertical em que estes invadem seu terreno, isso sem a necessidade de avisar o dono da árvore ou mesmo indenizá-lo, ainda que esta venha a morrer em decorrência do corte.

Passagem forçada

“É um direito conferido a quem possui prédio encravado, de transitar por imóvel vizinho para alcançar via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de uma indenização”.(²)

Tal instituto atende aí interesse social, sendo esse direito executável contra o proprietário contíguo e até contra o vizinho não imediato, sempre nos casos onde o encravamento é natural e absoluto, ou seja, não sendo natural, aquele que causa o encravamento deve ceder a passagem, não sendo absoluto não há motivos para que seja forçada uma passagem sendo que pode dirigir-se a outra existente, apesar de que para alguns, isso pode ser possível desde que a outra passagem disponível seja bem mais incômoda, dispendiosa e perigosa.

Para o caso de encravamento natural, sofrerá o constrangimento aquele vizinho que proporcionar o acesso mais natural e fácil (CC, 1285). Porém, se tal encravamento se der por alienação parcial do prédio, fica responsável pela passagem o alienante.

Extingue-se o direito à passagem forçada quando desaparecer o encravamento.

Vale lembrar que tal instituto difere-se da “servidão da passagem” que é um direito real sobre coisa alheia e que geralmente nasce de um contrato, enquanto a passagem forçada decorre da lei, com o intuito de impedir a impossibilidade de uso ou desvalorização econômica de um prédio vizinho.

Passagem de cabos e tubulações

O art. 1.286 do Código Civil determina ao proprietário a obrigação de tolerar a passagem de cabos e tubulações através do seu imóvel em proveito de seus vizinhos, desde que de outro modo lhes seja impossível ou excessivamente onerosa, e que este lhe paguem a devida indenização.

Para isso, o serviço que deu origem à necessidade da passagem deve ser de utilização pública como por exemplo de água, gás, telefone, energia elétrica, etc..

O parágrafo único do citado artigo garante ao proprietário que terá o seu imóvel ultrapassado por cabos e tubulações o direito de exigir que tal instalação seja feita em local que lhe dê menor prejuízo, bem como o direito de, posteriormente e arcando com as despesas, removê-las para outro local do imóvel.

Além disso, tem também o proprietário onerado o direito de exigir a realização de obras de segurança caso tais obras ofereçam grave risco aos moradores de seu imóvel.

Vale lembrar que a indenização em favor do proprietário que sofre o incomodo deve incluir também a desvalorização do seu imóvel.

Águas

Tal matéria é regulamentada pelo Código das Águas (Decreto 24.643/34) e pelo Código Civil nos artigos 1.288 a 1.296, prevalecendo este último nos casos de incompatibilidade.

Procura-se aqui harmonizar o conflito de interesses que possa surgir da busca pela utilização das águas, ou mesmo da má utilização destas.

Para isso estabeleceu-se que o dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que descem naturalmente do superior e o dono deste último não pode agravar a situação do prédio inferior causando-lhe prejuízos.

Sendo estas águas provenientes da nascente ou chuvas, não pode o morador do prédio superior armazená-las de forma artificial e depois escoá-la sobre o prédio inferior, causando-lhe prejuízos. Da mesma forma, não pode utilizá-las e depois impedir que a sobra seja recebida pelo prédio inferior, ainda que não esteja obrigado a realizar obras de escoamento por causa de águas pluviais, mesmo que estas causem prejuízo ao prédio inferior.

Contudo, nada impede que o proprietário do prédio superior provoque o escoamento artificial dessas águas para o seu melhor aproveitamento. Nesse caso, pode o proprietário do imóvel inferior exigir que seja feito um desvio dessas águas ou pedir uma indenização, da qual será deduzido o valor do ganho que possa vir a ser obtido em decorrência da obra (CC, art. 1.292). Dessa forma, o referido dispositivo disciplina o direito de represamento de águas, mediante a construção de barragem, garantindo que estas não causem prejuízo aos vizinhos.

É válido aqui comentar sobre a denominada “servidão de aqueduto” originária do Código das Águas (art.17) que impõe uma restrição ao direito de propriedade em favor do vizinho, facultando a instalação de canais em prédios alheios pelo proprietário ou possuidor para: recebimento das águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida; escoamento das águas supérfulas ou acumuladas; ou simplesmente para escoar o terreno. Para isso, paga-se uma indenização prévia pelo uso do terreno, podendo haver ainda outra por danos futuros. Além disso, o dono do terreno onerado pode exigir que a canalização seja subterrânea e até mesmo usar as águas para as primeiras necessidades da vida, neste caso, passando a ser responsável também pela manutenção do aqueduto.

Limites entre prédios e o direito de tapagem

A delimitação do imóvel decorre da necessidade de “individualizar o bem e circunscrever o âmbito de atuação do proprietário”(³), bem como determinar o valor do imposto a ser pago pelo dono de acordo com a área total do imóvel.

Quem, portanto teria a obrigação de delimitar a parte comum a imóveis vizinhos? Para regulamentar esta atividade, o Código Civil estabelece em seu artigo 1.297 que essa obrigação deve ser dividida entre os dois proprietários e qualquer um tem o direito de exigir do seu vizinho que este proceda juntamente com ele na demarcação entre os prédios, ou seja, repartir as despesas necessárias à determinação dos limites, bem como aviventar os rumos apagados e renovar os marcos destruídos.

A ação apropriada para que o proprietário possa constranger seu confinante a repartir as despesas com a demarcação é a ação demarcatória (CPC, arts. 946 a 966), sendo esta admitida somente se houver confusão de limites na linha divisória.

Sendo os limites confusos, cabe a área em disputa àquele que provar a posse justa. Não havendo provas desta por nenhum dos confinantes, deve-se dividir tal área em partes iguais. Se isso não for possível, de forma cômoda aos dois, deve-se conferi-la a um dos dois que indenizará o outro (CC, art. 1.298).

Já o direito de tapagem é a faculdade atribuída ao dono do imóvel de separar sua propriedade através da construção de muros, cercas, valas, grades ou quaisquer outros meios de separação dos terrenos. Tal presunção é júris tantum e admite prova em contrário. Além disso, a obrigação é propter rem, cabendo aos confinantes arcar com as despesas da construção do tapume.

Tal obrigação decorre da lei e não de acordo entre os confinantes. Para o caso de tapumes especiais contra animais de pequeno porte, sua responsabilidade é de quem deles necessita.

Direito de construir

Limitações e responsabilidades

Como conseqüência do direito de propriedade, o direito de construir assegura ao proprietário a faculdade de usar seu imóvel como lhe aprouver, inclusive edificando construções, desde que não desrespeite o direito dos vizinhos nem os regulamentos administrativos, submetendo-se o solo ao principio da função social da propriedade (CC, art. 1.299)

Vê-se, portanto, que existem limitações de ordem pública e privada ao direito de construir. As primeiras impostas pelos regulamentos administrativos de códigos de posturas municipais com o fim de manter o caráter urbanístico, o zoneamento, a segurança, higiene e estrutura dos prédios. E as de ordem privada consignadas em normas civis ou resultantes de convenções particulares.

Entre vizinhos é utilizada a ação demolitória que visa à demolição de um prédio em ruínas (CC, art. 1.280) ou de obra em desacordo com a lei civil (CC, art. 1.312), incluindo indenização pelos prejuízos causados e caução de dano iminente por lesões futuras conforme o caso.

A responsabilidade por danos causados por construção é objetiva, não precisando demonstrar a culpa do agente, somente a prova do dano e a relação de causalidade entre este e a construção. Além disso, ela é uma obrigação solidária entre o dono da obra e o engenheiro que a executa, podendo o proprietário mover ação regressiva contra o construtor no caso de negligência ou imperícia de sua parte.

Devassamento da propriedade vizinha

A lei proíbe a construção que venha perturbar o recato e a privacidade familiar, fazendo com que a propriedade particular dos vizinhos seja devassada.

Conforme leciona Carlos Roberto Gonçalves sobre as limitações ao direito de construir, “o proprietário pode construir não só em seu terreno, como também no do vizinho, até meia espessura da parede. Ultrapassando tal limite, assiste ao vizinho prejudicado o direito de embargar a construção, interpondo ação possessória. Quando ocorre invasão mínima do terreno vizinho, mostrando-se desaconselhável a paralisação ou demolição de obra de certo vulto, tem-se convertido, pretoriamente, a pretensão em ação de indenização da área invadida.”(4)

O artigo 1.301 do Código Civil regulamenta a abertura de janelas, mas a jurisprudência tem interpretado restritivamente esse novo diploma, permitindo janelas a menos de metro e meio desde que haja um muro alto entre os prédios(5), ou se estas apresentarem-se tapadas com caixilhos não basculantes, fixos com vidros opacos.(6)

Para se exigir que se desfaça a obra da parte referente à janela, sacada, terraço ou galeria há um prazo decadencial de ano e dia contado da conclusão da obra. Depois deste, o vizinho prejudicado perde o direito de reclamar em juízo (CC, art. 1.302).

Águas e beirais

Ainda sobre as limitações ao direito de construir, o Código Civil proíbe, em seu artigo 1.300, o chamado “estilicídio” que é o despejo de águas por gotas, dando ao vizinho o direito de embargar a construção da obra (art. 1.302), concordando com o Código das águas (art.105) que obriga a nova edificação a não despeja do beiral de seu telhado sobre o prédio vizinho.

Colocando calhas que recolham as goteiras, impedindo que caíssem na propriedade vizinha, o proprietário pode até encostar seu telhado na linha divisória.

Paredes divisórias e uso do prédio vizinho

Paredes divisórias são as que integram a estrutura do edifício, na linha da divisa. Não devem ser confundidas com os muros que são elementos de vedação, enquanto parede é elemento de sustentação e vedação.

As questões referentes a esse assunto são tratadas no Código Civil em seus artigos 1.304 a 1.307, mas tais disposições são hoje quase obsoletas diante da multiplicação e da diversidade de construções de grande porte.

Já o artigo 1.303 do aludido diploma trata dos casos em que um dos vizinhos tem a necessidade de adentrar o imóvel do outro. Para isso ele precisa dar aviso prévio. Sua ocupação deve ser temporária e somente para cuidar de reparação, construção, limpeza, entre outros serviços em sua casa, ou do muro divisório. O mesmo quando ele precisar apoderar-se de suas coisas, por exemplo: animais que ali se encontrem. Se disso resultar algum dano, o prejudicado terá direito a ressarcimento.

CONCLUSÃO

Os direitos de vizinhança tratados no Código Civil em seu Título III são aludidos em seu capítulo V como limitações aos direitos de propriedade, resultantes da concepção utilitarista dos bens, que não podem hoje ser usados pelo seu proprietário da maneira que bem quiser. Acima de tudo, um bem deve alcançar seu valor social e em momento algum, ser utilizado em proveito próprio, causando prejuízos à sociedade que o cerca.

Além de estabelecer tais limites, o referido diploma estabelece soluções para os possíveis desentendimentos entre vizinhos decorrentes da disputa pelo bem comum e da utilização indevida do bem privado.

Malgrado algumas das disposições presentes nesse capítulo perderem o sentido devido à mudança na estrutura, bem como o crescimento das grandes cidades, ficam como ensinamento os princípios aqui utilizados.

_____________

Notas:

(¹)Mathias, Maria Ligia Coelho. Direito civil: direitos reais. São Paulo: Atlas, 2005. pág. 99.

(²)Mathias, Maria Lígia Coelho. Direito Civil: direitos reais – São Paulo: Atlas, 2005. pág. 100.

(³)Mathias, Maria Ligia Coelho. Direito civil: direitos reais. São Paulo: Atlas, 2005. pág. 103.

(4)Gonçalves, Carlos Roberto, 1938 – Direito civil brasileiro, vol. V: direitos das coisas – São Paulo: Saraiva, 2006. pág. 384

(5)RT 495/51

(6)Sumula 120 do STF

Referências Bibliográficas

1. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17ª ed. São Paulo: Saraiva. 2002, vol. IV.

2. GONÇALVES, Carlos Roberto, 1938 – Direito Civil Brasileiro: direitos das coisas, vol.V, São Paulo:Saraiva, 2005.

3. MATHIAS, Maria Ligia Coelho. Direito civil: direitos reais. São Paulo: Atlas, 2005.

4. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Cível: direitos reais. vol. V, 4ª Ed. - São Paulo: Atlas. 2004.

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