Via JUS - página principal
Consulta Processual
Jurisprudência
Notas de Expediente
Artigos
Links
Contato
Webmail Via RS
Via RS - A Internet dos Gaúchos
: ÍNDICE : DIREITO DE VIZINHANÇA

José Mário Braga Júnior - Estudante
mariobragajr@hotmail.com

Data: 23/05/2010

DIREITO DE VIZINHANÇA

1 – Introdução

Nosso ordenamento jurídico consagra o direito de propriedade como algo verdadeiramente dogmático, quase que sagrado. O proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente daquilo que é seu.

No entanto, este direito possui limitações. Em se tratando de propriedade imóvel, os direitos de vizinhança constituem limitações ao exercício do direito de propriedade, limitações estas que têm como objetivo o bem comum.

Assim, a propriedade deve ser usada de maneira que permita uma pacífica convivência social.

2 – Natureza jurídica.

Cada vez mais há discussões sobre a aplicabilidade do Direito de Vizinhança, contido nos artigos 1277 a 1313 do Código Civil.

Em consonância com os Direitos de Propriedade, esta parte do Código visa proteger o uso indevido da propriedade, desta forma, fez-se necessário o Direito de Vizinhança, que visa proteger o Direito de terceiro à relação real existente entre a coisa e seu possuidor.

Não é justo que o direito de Vizinhança cause prejuízos materiais e morais para um terceiro, sendo este proveniente de má fé, e o sujeito prejudicado sempre guarda a boa fé, tendo o direito a indenização.

A natureza jurídica do direito de vizinhança esta na limitação da propriedade e as obrigações que daí resultam, inclusive pessoais.

3 – Interesses Públicos e Privados

Uma grande novidade no novo código é o Art. 1.278, que impede o exercício do direito previsto no Art. 1.277, se houver relevante interesse público, devendo contudo sempre ser indenizado o prejudicado.

Não poder ser violado um direito apenas por haver um desprezível interesse do Estado sobre determinada coisa.

As ações do Estado devem beneficiar o povo, não pode ser cabível, a violação do direito de vizinhança, pelo Estado sem que haja interesse publico.

Não esta necessariamente ligada à função social da propriedade a sua limitação, pois, a fim de proporcionar evolução na ordem econômica, surge a necessidade de utilização produtiva dos bens.

O titular de uma propriedade não pode abusar de seus direitos, prejudicando terceiros, sem uma devida indenização.

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, não excedendo o limite do exercício do direito dessa propriedade às suas finalidades econômicas e sociais.

O direito à propriedade é limitado como qualquer outro, estabelecendo o fim maior que é de preservação da coletividade.

4 – Direitos de Vizinhança em Espécie:

4.1 - Uso Anormal da Propriedade

Art. 1277 do CC . O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e a saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1278: O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor causador delas pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1279: Ainda que por decisão judicial devem ser toleráveis as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução ou eliminação quando estas se tornarem possíveis.

Art. 1280: O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação deste quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1281: O proprietário ou possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias quanto ao prejuízo eventual.

Por parte do proprietário ou possuidor, tem direito a duas atitudes cabíveis decorrentes de transtornos e incômodos decorrentes dos fatos e atos entre vizinhos. Quando já ocorre o prejuízo, será adequado o ingresso com uma ação indenizatória, e quando se tratar de prejuízos contínuos, ocasionando prejuízos a saúde, sossego e segurança do vizinho, é adequado a ação de vizinhança, por intermédio da ação de fazer ou não fazer, com a possibilidade de multa diária.

As perturbações à vizinhança podem não apresentar materialidade ou ser visível, pode ser olfativa ou auditiva, atingindo diretamente o meio ambiente. As pessoas e o entorno. A vitima tem a possibilidade de pedir indenização moral pelo mau uso da propriedade.

O bem jurídico tutelado pelo Direito de Vizinhança será a segurança, sossego e a saúde. Um sujeito não pode apropriar-se ou apossar-se de um apartamento, onde os fins a que ele se destina sejam apenas residenciais, fazer dali um criatório de animais.

4.2 - Passagem Forçada

A Passagem Forçada não possui sentido igual ao de sua nomenclatura.

Podemos exemplificar a passagem forçada, quando o dono de um prédio que não tiver acesso à via pública, poderá exigir do vizinho que lhe dê passagem, sendo que o vizinho será indenizado, pois ninguém pode de boa fé ou má fé sofrer prejuízos sem ser indenizado.

O vizinho que terá sua propriedade usada será o que estiver em sua propriedade a maior facilidade em relação aos outros vizinhos.

Todo proprietário de um imóvel poderá exercer direito sobre coisa alheia, e vizinha, quando for necessário, sem causar prejuízo ao vizinho.

4.3 - Das Árvores Limítrofes.

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Como exemplo, onde haja uma árvore onde seus galhos se estendam ao vizinho, pertence a todos, assim devera definir o juiz. Sendo bem claro que o vizinho não pode ser prejudicado pela invasão dos galhos das árvores limítrofes, pois o art. 1283, do código civil permite o corte até o plano vertical, e os frutos são pertencentes ao proprietário do terreno onde eles caírem.

Deve ser natural a queda dos frutos, para que o dono do terreno vizinho possa ter a aquisição, contido no art. 1.284 do Código Civil. Se a queda for provocada, é praticado ato ilícito pelo agente, se apossando do que não lhe pertence. Enquanto ligados às árvores, os frutos pertencem a seu dono que pode colher, e somente pode entrar no terreno vizinho se tiver autorização.

A lei autoriza o proprietário que tenha imóvel invadido em sua estrema raízes e ramos de árvores a cortá-los, até o plano divisório. Somente se permite esse corte se a invasão de raízes e ramos ocasionar moléstia ao vizinho.

4.4 - Passagem de cabos e tubulações

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

O vizinho deve tolerar a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de utilidade publica, mas sempre sendo indenizado, exercendo seus direitos a fim de assegurar sua propriedade.

Caso as obras ofereçam grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir obras de segurança, nos termos do art. 1.287 do Código Civil.

4.5 - Das Águas

Segundo o artigo 1.288, o dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber águas que correm naturalmente do superior, referentes da chuva ou que brotam do solo, não podendo ser feito obras que mudem o curso das águas. Deixaremos bem claro que a obrigatoriedade do recebimento das águas só se da por aquelas naturais e não as nocivas ou servidas.

O dono ou titular do prédio inferior não está obrigado a receber o fluxo de água de prédio superior que ali não tenha ido por força da natureza, consoante art. 1.289 do Código Civil.

O art. 1.290 faz referência às águas provenientes de nascentes ou às águas pluviais, onde o dono do prédio inferior tem o direito de receber as águas supérfluas, o que se apurará em cada caso, devendo sempre ser coibido o abuso e buscando o maior aproveitamento possível das águas pelo maior número possível de pessoas.

O possuidor do imóvel superior não pode poluir as águas indispensáveis a vida dos possuidores do imóvel inferior (art. 1.291), se caso o fizer, estará sujeitos a ressarcir danos ou prejuízos.

4.6 - Limites entre Prédios

Entende-se por limites entre prédios, uma linha real ou imaginária que separa dois prédios, com a finalidade de determinar os domínios que não estejam bem definidos, podendo ainda ser feito com a utilização de muros ou cercas.

A fixação dos limites entre prédios consiste em direitos de vizinhança, constituindo direitos e deveres iguais a todos.

Prédios vizinhos são os que podem sofrer repercussão de atos propagados de prédios próximos ou que com estes possam ter vínculos jurídicos.

Na linha de separação de dois imóveis é impossível manter as características absolutas das propriedades.

O direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio é privativo do proprietário. Os tapumes divisórios, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou banquetas, enfim, tudo quanto sirva a separar dois terrenos, presume-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

4.7 - Direito de Construir

Terá o proprietário de um terreno, direito de construir como desejar, respeitando o direito dos vizinhos e legislação administrativa.

Os direitos de construir, de que fala o art. 1299 e seguintes do Código Civil, também nascem de limitação ao conteúdo do direito de propriedade; são direitos dependentes, contidos no direito de propriedade.

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Em tese, cada um constrói no seu terreno o que entende como entende e onde entende. O interesse dos proprietários, e não só o de cada proprietário e o interesse público tem de ser atendidos.

Deve ser entendido que a liberdade de construir é a regra. As limitações, como exceção, devem vir expostas pelo ordenamento.

Essa utilização da propriedade deve, da mesma forma ser sempre examinada em consonância com a regra geral de vizinhança, que reprime o mau uso da propriedade, quando ocasiona prejuízo à segurança, sossego e saúde da vizinhança.

Dentre os direitos dos vizinhos, assegurados pelo Código sobressai o de se opor e poder embargar a construção que invada a área ou lhe deite goteiras. A finalidade é preservar a privacidade.

Cabe à municipalidade estabelecer normas urbanísticas, seu plano diretor, complexo de normas técnicas caracterizadoras dos direitos e limitações de construir.

Cabe ao lesado com a infração tentar contra o vizinho-infrator o competente processo judicial.

5- Conclusão

Diante da grande urbanização em que se encontram as regiões mais desenvolvidas do planeta, o poder publico, o direito civil, o direito ambiental, pos profissionais da área de engenharia, arquitetura e urbanismo assim como os ambientalistas necessitam conhecer o direito de vizinhança para melhor harmonizar o ambiente, respeitar a legislação e atender as normas legais.

O direito de vizinhança é justificado pela limitação do direito de propriedade.

REFERÊNCIA

• VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. vol. V. 3. ed. São Paulo, Atlas: 2003.

• DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. vol. IV. 30. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

• FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobiliário. São Paulo: Sergio Antonio Fabris, 2001.

:: Retornar a Listagem de Artigos ::

Artigos
Pesquisa
Artigos recentes
Índice de artigos

Mostrar por página
Informações e sugestões