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: ÍNDICE : APONTAMENTOS SOBRE A AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Aldem Johnston Barbosa Araújo - Estagiário
aldemjohnston@bol.com.br

Data: 18/12/2001

APONTAMENTOS SOBRE A AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

APONTAMENTOS SOBRE A AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Adelgício de Barros Correia Sobrinho (aluno do 7.º período da graduação em Direito pela UFPE) Estagiário da Caixa Econômica Federal JURIR-PE, Aluno do 7º Período Noturno da Faculdade de Direito do Recife-UFPE

Aldem Johnston Barbosa Araújo (aluno do 7.º período da graduação em Direito pela UFPE) Estagiário da PFN-PE, Aluno do 7º Período Noturno da Faculdade de Direito do Recife-UFPE

Armindo Tabosa Morim (aluno do 7.º período da graduação em Direito pela UFPE) Estagiário da SERCCOB, Aluno do 7º Período Noturno da Faculdade de Direito do Recife-UFPE.

SUMÁRIO

O escorço em tela objetiva proporcionar uma ampla exposição acerca da chamada ação renovatória de locação comercial, discorrendo sobre caracteres que lhe pertinem: como a fundamentação legal, pressupostos, condições de procedibilidade e o seu procedimento. Através de uma breve digressão histórica sobre o instituto e de questões práticas e jurisprudências espera-se compor um painel satisfatório do remédio processual sub examine.

1.Prólogo:

a) fundamento legal: arts. 51 a 57, Lei 8245/91, sob o título de locação não residencial.

b) pressupostos:

 relação locatícia: trata-se da relação jurídica entre locador e locatário, exteriorizada através de um contrato de locação comercial;

 “animus”: trata-se da intenção de renovação do contrato de locação comercial;

 exercício de atividade comercial.

c) condições de procedibilidade:

 o locatário deve ser comerciante, seja como empresário, industrial, sociedade civil com fins lucrativos ou instituição financeira;

 relação locatícia de, no mínimo, 5 anos ininterruptos, ou seja, não deve haver nenhum lapso temporal sem locação neste período;

 contrato de locação por prazo determinado, mesmo porque, praticamente ele não se realiza por prazo indeterminado;

 exercício ininterrupto de, no mínimo, 3 anos de atividade comercial: nestes 5 anos de relação locatícia, em pelo menos 3 deles deverá ter sido exercida, efetivamente, a atividade comercial.

d) procedimento: sendo preenchidas as condições de procedibilidade, a renovação da relação locatícia pode se dar de duas maneiras:

 com a assinatura de um novo contrato de locação comercial;

 com a realização de um aditivo ao contrato de locação comercial original.

e)Hipóteses de contestação do réu (locador) à ação renovatória de locação:

 insuficiência da proposta de renovação;

 melhor oferta de terceiro;

 reforma substancial do prédio locado;

 uso próprio: o ramo de atividade deve ser distinto daquele realizado pelo locatário;

 transferência de estabelecimento comercial existente há mais de um ano para ascendente/descendente e cônjuge: o ramo de atividade deve ser distinto daquele realizado pelo locatário;

2.Da Origem da Ação Renovatória:

A 20 de abril de 1934, com a publicação do Decreto n. 24.150, adotou o Brasil, em sua legislação, o direito à renovação de arrendamento de prédio destinado a fins comerciais e industriais. A história da elaboração desse diploma legal é simples. Estava o país em 1933 sob o regime ditatorial. Um grupo de lojistas do Rio de Janeiro, orientado por Hernâni de Castro Araújo, iniciou intenso movimento no sentido de obter do Governo Federal leis de proteção ao fundo de comércio. As aspirações da classe passaram a ser defendidas, pouco depois, pelo Sindicato de Lojistas.

O professor Ribas Carneiro redigiu um anteprojeto de lei, que foi entregue ao Ministro da justiça. Prosseguiu vivamente a campanha, já então agitada não só no seio da classe, como também pela imprensa. Em outubro de 1933, o professor Gilberto Amado proferiu sobre o tema, na sede do Sindicato de Lojistas, uma conferência, que logrou notável repercussão. A diretoria do Sindicato, em reunião de 19 de outubro de 1933, decidiu nomear uma comissão, composta de Hernâni de Castro Araújo, Manuel Gomes Machado Júnior, José de Freitas Bastos, Artur Pinheiro de Castilho, José Leônidas Gaspar de Moraes e Hugo Carneiro, incumbido-a de continuar os trabalhos. Esta comissão confiou aos Drs. Justo de Moraes e Jorge Fontenelle a preparação de um novo anteprojeto. Apresentado ao Governo, foi ouvida a Procuradoria Geral da República; e o projeto daqueles ilustres juristas, com pequenas modificações, se converteu no Decreto n. 24.150.

Antes desse decreto, com que propriamente se iniciou a petição ao fundo de comércio, assegurando-se ao comerciante, nos casos expressos, o direito à renovação do arrendamento, bem diverso era o sistema legal brasileiro. Segundo o Código Civil brasileiro, o locatário é obrigado a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais do uso regular (art. 1.192,IV). A locação por tempo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso(art.1.194). Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano, que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito(art.1.196), tudo sem prejuízo da ação de despejo. Para o locatário comerciante, que pôs o melhor dos seus esforços no estabelecimento e conseguiu organizar a clientela pela probidade de sua conduta e pela excelência de suas mercadorias, a aproximação do termo do contrato de locação era sempre angustiosa, porque ameaçava destruir o ponto que criara, ou pelo menos valorizara seu trabalho. A segurança da atividade mercantil depende da continuidade da exploração no mesmo local. Se ao proprietário é lícito, finda a locação, despejar, por qualquer motivo, o inquilino comerciante, este fica exposto aos azares de especulação cruel e sujeito – ou a abandonar o local, perdendo a clientela que o seu labor conseguiu atrair, ou a pagar ao senhorio vultosa luva, para que ele concorde com a renovação do contrato. A exigência de luva se tornara a prática comum em São Paulo e no Rio de Janeiro. O legislador brasileiro compreendeu, com clareza, a necessidade de regular as relações entre proprietários e inquilinos comerciantes, segundo os princípios da eqüidade, e atendeu pronta mente às justas reivindicações dos comerciantes, para os quais o local, onde se encontra o estabelecimento, exerce influência decisiva no êxito de sua atividade.

3.Da Ação Renovatória:

Visa resguardar o comerciante quando aluga o imóvel comercial.

a) contrato anterior por prazo determinado.

b) contrato(s) anterior(es) pelo prazo de cinco anos.

c) que o empresário esteja no mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de três anos.

d) propor a ação nos primeiros seis meses do último ano de contrato.

É a ação que se destina à renovação do contrato de locação comercial nas condições anteriores, ou conforme as que sejam fixadas judicialmente. Tem por objetivo a prorrogação ou a continuação do contrato de locação ou arrendamento do imóvel para fim comercial. A ação renovatória protege o chamado ponto de negócio, que vem a ser o lugar onde se encontra o estabelecimento. A renovatória não se confunde com a ação revisional, pois, enquanto aquele enseja modificação substancial da própria relação jurídica, a revisional tutela o reajuste da prestação locatícia, do aluguel, sem que haja questionamento sobre o próprio contrato.

O D. 24.150, de 20.4.1934 (Lei de Luvas), que regulava esta espécie de ação, foi expressamente revogado pelo art. 90, I, da vigente Lei do Inquilinato (L. 8.245, de 18.10.1991), que estabeleceu suas principais regras processuais, com aplicação subsidiária das normas do Procedimento ordinário previsto no CPC.

A disciplina jurídica da ação renovatória, na L. 8.245/91, é prevista nos seus arts. 58 e 71 a 75. Vejamos seus aspectos principais. Determina o art. 58 que - a par de outras espécies de ações - na ação renovatória de locação observar-se-á o seguinte: I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel; IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no CPC; V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. A citação postal (item IV) e a exclusividade do efeito devolutivo dos recursos (item V) constituem inovações da L. 8.245/91, que, espera-se, proporcionarão maior celeridade ao andamento dos processos. Quanto à petição inicial na ação renovatória é regulada pelo art. 71 da L. 8.245/91, o qual determina: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do CPC, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título, oponível ao proprietário”.

Por sua vez, a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, nos termos do art. 72 e quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos na L. 8.245/91; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do Art. 52). No caso do item II, o locador deve apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Na hipótese do inciso I do art. 52 da L. 8.245/91, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. Na contestação, o locador ou sublocador, poderão pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. Inovação introduzida pela L. 8.245/91 é a constante do seu art. 72, § 5º, que determina: “Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovado, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel”. Assim, mediante solicitação do locador, a sentença pode alterar a periodicidade do contrato, estabelecendo um novo indicador. Diferenças apuradas serão objeto de execução nos autos e exigidas de uma só vez. A contestação inclui a contraproposta do locador (art. 72, § 1º), com os pressupostos tidos como adequados ao valor real e atual do imóvel. Se o locador não contestar a ação tornar-se-á revel, ensejando o julgamento antecipado da lide e a homologação da proposta do locatário.

Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez (Art. 73). Não sendo pagas tais diferenças, será levado a efeito o processo de execução. Por outro lado, adverte o Art. 74 que, não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. O prazo para desocupação previsto neste artigo é contado a partir da notificação ao locatário, a qual poderá ser efetuada na própria sentença. No prazo da desocupação valerá o aluguel fixado em perícia ou, na falta desta, o da proposta do locador. Eventual recurso por parte do inquilino não terá efeito suspensivo. O locatário terá direito a uma indenização pela não renovação do contrato, desde que configurada a hipótese do art. 72, III, disciplinada no Art. 75, assim: “Art. 72: A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:...III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores...

Art. 75: Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não-prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente”. Este Art. 75 é norma dispositiva quanto ao locatário, que poderá optar entre o locador e o proponente. Qual o fundamento da indenização ao locatário? Alguns autores, como Darcy Bessone, vêem na base do instituto da renovação, o abuso de direito, referencial para os casos de indenização. Para o Prof. Alfredo Buzaid, o fundamento da indenização decorrente de retomada por melhor proposta de terceiro, acha-se no princípio da responsabilidade objetiva. Não depende de dolo ou culpa: ao exercer o direito que lhe atribui a lei, o locador não pratica ato ilícito, e mesmo o terceiro, que obtém a locação mediante melhor proposta, também usa de um direito. Locador e terceiro, contudo, excluindo o direito do inquilino à renovação, assumem o risco de compor os prejuízos que este vier a sofrer (Da Ação Renovatória, São Paulo, Saraiva, 1981, 2º v., p. 486).

4.Da questão da accessio temporis:

Acréscimo de tempo ou prazo permitido por lei ou previsto em contrato; acessão de tempo.

Locução latina que denomina a aquisição de um direito em face do transcurso do tempo, sendo utilizada especialmente nas locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino completar o prazo mínimo de cinco anos de locação para ter o direito de propor a ação renovatória, sem que tal prazo seja contínuo. Tratava da matéria o art. 2º, b, do D. 24.150, de 20.4.1934, chamado Lei de Luvas, assim: “Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos dispositivos desta Lei, é essencial que os respectivos contratos, além dos requisitos do artigo precedente (1º), preencham os seguintes:... b) o prazo mínimo da locação, do contrato a renovar, deve ser de 5 (cinco) anos”. Referindo-se a este dispositivo, doutrinava Etienne Brasil: “O art. 2º, letra b, do Decreto nº 24.150 exige um qüinqüênio locativo e um triênio explorativo. É óbvio que esses espaços de tempo podem derivar da junção de prazos mais curtos, desde que esses tenham sido imediatamente consecutivos. A accessio temporis, aliás, é regra consagrada no Art. 552 do CC” (Inquilinato Comercial, Rio de Janeiro, 1951, p. 165).

Oswaldo Opitz e Silvia Opitz assim interpretaram o dispositivo: “Da maneira como está redigida a letra b do art. 2º, tem-se a impressão de que o contrato primitivo de arrendamento deve ser de cinco anos, para gozar dos benefícios da Lei de Luvas.

Examinando-se os termos da letra b, com rigor lógico, não há outra conclusão senão de que o contrato de arrendamento deve ser uno e indivisível, portanto, já deve conter o prazo de cinco anos. Mas, felizmente, a jurisprudência, contornando a falta de sistema da Lei e conciliando a letra a com a letra b do artigo, entendeu que dois contratos por tempo determinado, um de dois anos e outro de três (escritos naturalmente), somam-se para os efeitos e sujeição da Lei de Luvas, desde que sejam contínuos” (Problemas de Locação Comercial e Industrial, São Paulo, 1974, 4ª ed., pp. 73-4). No mesmo sentido, a conclusão a que chegaram J. Nascimento Franco e Nisske Gondo: “A jurisprudência vem se orientando no sentido de permitir a soma dos prazos de contratos de menor duração para perfazer o qüinqüênio” (Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel, São Paulo, 1983, 4ª ed., p. 72).

É permitido somar os prazos de sucessivos arrendamentos, mesmo que com pequeno intervalo entre um e outro, desde que continue o mesmo, o locatário (Diário da Justiça de 22.6.1945, apud Etienne Brasil, ob. cit., p. 165).

A L. 8.245, de 18.10.1991 (Lei do Inquilinato) revogou, expressamente, referida Lei de Luvas, e determinou o seguinte, no art. 51, II: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:... II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos” (grifo nosso). Como se vê, a L. 8.245 suprimiu a accessio temporis, ou seja, a possibilidade de solução de continuidade entre um contrato e outro. Todavia, como adverte Theotonio Negrão, caberá à jurisprudência verificar, em cada caso, se existe, por parte do locador, a intenção de burlar a lei e impedir a renovação da locação. Se tal ocorrer, a Ação renovatória não poderá deixar de ser julgada procedente, sob pena de violação do Art. 45 da própria L. 8.245 (Código Civil e Legislação Civil em Vigor, São Paulo, Malheiros Editores, 12ª ed., 1993, nota 4 ao Art. 51).

(jurisprudência)

 Locação. Renovatória. Contratos escritos, contínuos e ininterruptos. Soma de prazos. Admissibilidade. Carência afastada. Agravo não provido. É admissível a soma de prazos menores de contratos escritos, contínuos e ininterruptos, para ser alcançado o de cinco anos, exigido pelo art. 2º, b, do D. 24.150/34 (Ag. Instr. 180.322-0, São Paulo, 2ª TACSP, 2ª Câm., RT 600/161).

- Renovatória. Accessio temporis. É inadmissível somar-se o prazo do contrato atual com o do anterior para concretização do lapso de cinco anos exigidos pelo D. 24.150/34 para o exercício da ação renovatória de locação, se houve solução de continuidade entre os dois, a impedir a accessio temporis (Ap. 154.919, São Paulo, 2º TACSP, 2º Câm., RT 581/160).

5.Questões Práticas:

1- Quando o inquilino deve propor a ação renovatória?

R. O prazo para a propositura da ação renovatória conta-se de um ano a seis meses antes do término do prazo do contrato a renovar. Assim, se o contrato for de cinco anos, o prazo se abrirá em seguida ao término do quarto ano de locação.

2- O que acontece se o inquilino perder esse prazo?

R. Ele perde o direito a renovar judicialmente o contrato. Daí por diante, sua locação perde a característica de locação renovável assumindo a condição de locação não residencial comum.

3- O que é preciso para que se possua direito à renovação da locação?

R. De acordo com a Lei 8.245/91, para que exista direito à renovação de determinada locação há que se encontrarem preenchidos os seguintes requisitos: a) ser a atividade explorada no imóvel locado comercial, industrial ou empresarial (art. 51, caput e § 4º); b) possuir o contrato forma escrita e estar em vigor por tempo determinado (art. 51, I); c) ter o contrato, ou a soma dos contratos, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos (art. 51, II); d) estar o locatário em exploração da mesma atividade (ramo) pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (art. art. 51, III); e) ter o locatário cumprido rigorosamente o contrato em curso (art. 71, II e III).

4- Pode o locador cobrar as chamadas “luvas”?

R. A resposta depende do caso concreto. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de luvas iniciais (quando se contrata a locação), sendo, contudo, proibida (art. 45) e tipificada como contravenção penal (art. 43, I) a sua exigência na hipótese de renovação de locação renovável judicialmente.

6 . Epílogo:

Ação Renovatória de Locação Comercial – Ação que compete ao locatário de imóvel para fins comerciais ou industriais, aos seus cessionários ou sucessores, para exigir a renovação do contrato de arrendamento, desde que preencha as seguintes condições:

 a locação do contrato a renovar deve ser por tempo determinado;

 o prazo mínimo da locação do contrato a renovar deve ser de 5 (cinco) anos;

 o arrendatário deve estar em exploração do seu comércio ou indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 (três) anos.

O locatário deve formular a petição inicial requerendo a citação do proprietário, para responder à ação, devendo essa petição ser instruída na seguinte conformidade:

 prova do preenchimento dos requisitos mencionados acima;

 prova do exato cumprimento do contrato de locação em curso;

 prova da quitação com impostos, taxas e emolumentos cujo pagamento lhe caiba e possam afetar o imóvel, objeto da locação;

 indicação clara e precisa, no seu próprio texto, ou em papel ou documento à parte, das condições oferecidas para a locação;

 indicação do fiador, quando houver, e, se for pessoa física, referir o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa jurídica, declarar a sua natureza e domicílio, e a prova de regularidade de sua existência; em ambos os casos deverá ser também, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador oferecido;

 prova por documento autêntico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados aceitam, solidariamente, os encargos da fiança e têm qualidade legal para essa aceitação;

 prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Igual ação poderá ser proposta pelo locador contra o locatário, seu cessionário ou sucessor, para regular o seu dever de prorrogar ou não a locação.

Não cabe esta ação quando a União, o Distrito Federal, os Estados e Municípios forem partes.

O sublocatário do imóvel, ou de parte dele, que exercer a ação de renovação citará o sublocador e o proprietário como litisconsorte.(Cód. Proc. Civ. De 1939, art.364.)

Procedente a ação, o proprietário fica diretamente obrigado à renovação. Dispensa-se a citação do proprietário quando, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispõe de prazo que admita renovar-se a locação.

BIBLIOGRAFIA

 Bulgarelli, Waldirio, Contratos Mercantis, São Paulo, Atlas, 1986, 4ª ed.

 Buzaid, Alfredo, Da Ação Renovatória, São Paulo, Saraiva, 1981.

 Coelho,Fábio Ulhoa, Curso de Direito Comercial, São Paulo, Saraiva, 5ª ed. 1994.

 Coelho,Fábio Ulhoa, Manual de Direito Comercial, São Paulo, Saraiva, 5ª ed., 1994.

 Combre, Nilton da Silva, Teoria e Prática da Locação de Imóveis, São Paulo, Saraiva, 1985.

 Franco, J. Nascimento e Gondo, Nisske, Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel, São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 4ª ed., 1983.

 Requião, Rubens, Curso de Direito Comercial, São Paulo, Saraiva, 18ª ed., 1988.

Texto produzido em 15 de Julho de 2001.

E-mail : aldemjohnston@bol.com.br

Currículo do articulista:

Estagiário da Procuradoria da Fazenda Nacional em Pernambuco

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